WENN SIE IN DEN USA EINE IMMOBILIE KAUFEN

GENOSSENSCHAFTS- UND EIGENTUMSWOHNUNGSSYSTEM

In den Vereinigten Staaten, insbesondere in Großstädten wie New York, gibt es zwei Hauptsysteme für den Besitz von Wohnungseinheiten: die Eigentumswohnung („Condo“) und die Genossenschaftswohnung („Co-op“).

Beide Systeme ermöglichen es Einzelpersonen, in Wohnungen zu wohnen und diese zu erwerben. Sie unterscheiden sich jedoch erheblich hinsichtlich der rechtlichen Natur des Eigentums, der Kaufabläufe, der Verkaufsbedingungen und der Verwaltungsstrukturen.

EIGENTUMSWOHNUNGSSYSTEM (CONDOMINIUM)

Das Eigentumswohnungssystem ist ein Eigentumsmodell, das dem System des „Eigentums an Eigentumswohnungen“ (kat mülkiyeti) in der Türkei sehr ähnlich ist.

Im Rahmen dieses Systems wird eine Person zum direkten rechtlichen Eigentümer der von ihr erworbenen Wohnung. Das Eigentumsrecht an der Wohnung wird auf den Namen des Käufers eingetragen. Darüber hinaus hält der Eigentümer auch einen bestimmten Eigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen innerhalb des Gebäudes.

WICHTIGSTE MERKMALE DES EIGENTUMSWOHNUNGSSYSTEMS

Die Wohnung wird eigenständig erworben, und das Eigentumsrecht geht auf den Käufer über.

Der Wohnungseigentümer kann seine Immobilie verkaufen, vermieten oder vererben.

Die von der Hausverwaltung festgelegten gemeinsamen Kosten müssen bezahlt werden.

Die Eigentümer beteiligen sich an den Instandhaltungs- und Betriebskosten der Gemeinschaftsflächen.

Miet- und Verkaufstransaktionen unterliegen im Vergleich zu einem Genossenschaftssystem in der Regel weniger Einschränkungen.

GENOSSENSCHAFTS-SYSTEM

Das Genossenschaftssystem zeichnet sich durch eine Struktur aus, die sich vom herkömmlichen Immobilienbesitz unterscheidet.

Bei diesem Modell befindet sich das gesamte Gebäude im Besitz einer Gesellschaft, die als „Genossenschaft“ bezeichnet wird. Eine Person, die eine Wohnung erwirbt, erhält nicht die Eigentumsurkunde für die Wohnung selbst, sondern erwirbt eine bestimmte Anzahl von Anteilen an der Genossenschaft, der das Gebäude gehört.

Diese Anteile sind mit einem „Nutzungsrecht“ verbunden – einer Vereinbarung, die dem Käufer das Recht einräumt, eine bestimmte Wohnung innerhalb des Gebäudes zu bewohnen.

WICHTIGSTE MERKMALE DES GENOSSENSCHAFTSYSTEMS

Das gesamte Gebäude befindet sich im Besitz einer Gesellschaft.

Der Käufer erwirbt Anteile an der Gesellschaft und nicht die Wohnung selbst.

Diese Anteile sind mit dem Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung zu bewohnen.

Es sind monatliche Instandhaltungs- und Betriebskosten zu zahlen.

Neue Käufer müssen unter Umständen vom Vorstand genehmigt werden.

Es können verschiedene Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung oder des Weiterverkaufs der Wohnung bestehen.

DER GRUND FÜR DIE ENTSTEHUNG DES GENOSSENSCHAFTSYSTEMS

Die Verbreitung des Genossenschaftssystems – insbesondere in New York – beruht auf dem Konzept des kollektiven Eigentums und dem Wunsch nach mehr Einfluss auf die Gebäudeverwaltung.

In diesem System sind die Bewohner nicht nur Bewohner einzelner Wohnungen, sondern auch Anteilseigner der Gesellschaft, der das Gebäude gehört.

Diese Struktur ermöglicht es den Vorständen, die finanzielle Eignung potenzieller Bewohner zu prüfen und unter bestimmten Umständen Bewerbungen abzulehnen.

EINIGE VORSTÄNDE VON WOHNGEMEINSCHAFTEN

Prüfen Sie die Einkommenssituation des Käufers.

Es können Bankkonten und Finanzanlagen geprüft werden.

Es kann verlangt werden, dass eine bestimmte Höhe an Barreserven vorgehalten wird.

Kann ein Gespräch mit dem Käufer führen.

Es können Einschränkungen hinsichtlich Vermietung und Weiterverkauf auferlegt werden.

BEURTEILUNG AUS INVESTITIONSPERSPEKTIVE

Das Eigentumswohnungssystem bietet größere Flexibilität hinsichtlich der Eigentums- und Veräußerungsrechte. Daher ist es in der Regel vorteilhafter für Personen, die in Immobilien investieren, die Immobilie vermieten oder sie in Zukunft verkaufen möchten.

Das Genossenschaftssystem hingegen kann die bevorzugte Wahl für diejenigen sein, die beabsichtigen, langfristig in einer Immobilie zu wohnen, und denen ein gemeinschaftlicher Verwaltungsansatz innerhalb des Gebäudes entgegenkommt.

In einigen Märkten kann der Kaufpreis für Genossenschaftswohnungen niedriger sein als der für vergleichbare Eigentumswohnungen. Allerdings müssen Verwaltungsbeschränkungen, Finanzierungsbedingungen und monatliche Unterhaltskosten bei der Kaufentscheidung sorgfältig abgewogen werden.

FAZIT

In den Vereinigten Staaten stellen die Modelle „Condo“ (Eigentumswohnung) und „Co-op“ (Genossenschaft) zwei unterschiedliche Formen des Eigentums und der Verwaltung von Wohnraum in Mehrfamilienhäusern dar.

Im Condo-System ist eine Person direkt Eigentümer ihrer jeweiligen Wohnung, während sie im Co-op-System Anteilseigner der Gesellschaft wird, der das Gebäude gehört, und dadurch das Recht erhält, eine bestimmte Wohnung zu bewohnen.

Die Unterschiede zwischen diesen beiden Modellen gehen über die Eigentumsform hinaus; sie wirken sich auch auf die Abläufe beim Kauf, bei der Finanzierung, bei der Vermietung, beim Verkauf und bei der Verwaltung aus.

Daher ist es für diejenigen, die eine Immobilie in den Vereinigten Staaten erwerben möchten – insbesondere für ausländische Investoren – unerlässlich, die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen beider Systeme vor dem Kauf gründlich zu prüfen.

HINWEIS

Dieser Text dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Die Vorschriften für Genossenschaften und Eigentumswohnungen können je nach Bundesland, örtlichen Verordnungen und den spezifischen Satzungsbestimmungen des jeweiligen Gebäudes variieren.